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Escasez de suelo desafía el futuro desarrollo de Santiago

04 oct 2016

PULSO. Chile

Según proyecciones del Instituto Nacional de Estadísticas (INE),en 2020 habrá unos 7,5 millones de habitantes en la Región Metropolitana, que irá acompañado de un incremento en la demanda por viviendas. Esta hoy no va a la par con la oferta de suelo construible, y amenaza el crecimiento de la ciudad.

Para hacer frente a la escasez de suelo, a finales de 2013 se aprobó el PRMS 100 (Plano Regulador Metropolitano de Santiago), que amplió el límite urbano en 10.234 hectáreas, dejando una superficie construible para la Región Metropolitana de 133 mil hectáreas, cifra que para la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y distintos actores de la industria inmobiliaria es insuficiente, puesto que la demanda es mayor y las zonas liberadas están lejos de la infraestructura de transporte, haciendo inviable su uso. 

“La planificación del suelo juega un rol fundamental, no sólo para generar certezas a la inversión, sino también para generar certezas a los habitantes respecto a la calidad de vida de los barrios donde habitan. Por eso las normativas tienen que buscar equilibrar, generar espacios para el crecimiento y la renovación de la ciudad, pero también garantizar que ese crecimiento no sea en detrimento de ciertas áreas de la ciudad”, afirma Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. 

Según el PRMS 100, existen 9.998 hectáreas de suelo que no ha sido utilizado dentro del límite urbano de Santiago. De ellas, un 69% corresponde a usos mixtos; 26%, a usos industriales exclusivos; y las zonas que tienen usos de equipamiento y restricciones con el 3% y 2% de la superficie. 

Desde la CChC advierten que no se está generando el suelo necesario para la demanda proyectada y aseguran que el mejor reflejo es el aumento de los precios sobre el 100% de las viviendas en los últimos 10 años.

“Si uno tiene una ciudad que crece, es importante estudiar la demanda que va a tener de suelo en los próximos años. Se debe desarrollar una planificación anticipada y es algo que se puede determinar, porque existen variables como el crecimiento de la población local, inmigración o flujos migratorios, de entrada y salida, y el aumento de los ingresos, que normalmente impacta en el uso del suelo por el aumento de metros cuadrados por persona y en el uso de automóviles”, sostiene Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

La industria inmobiliaria es otra de las afectadas por las deficiencias regulatorias en materia de uso de suelo. “En el PRMS 100 se incorporaron varias hectáreas más al plano regulador permitiendo transformar suelo rural en urbano como una forma de satisfacer esta necesidad por más vivienda. Pero si uno ve lo que ha ocurrido, prácticamente no se ha generado nuevos desarrollos en esos terrenos”, asegura Rafael Burmester, gerente general de Inmobiliaria Indesa. 

Los planes reguladores plantean un serio desafío a la hora de desarrollar proyectos inmobiliarios, porque cada comuna maneja sus propias políticas de planificación, muchas de las cuales limitan la libertad de desarrollo y obligan al sector a adaptarse a las condiciones particulares de cada zona. 

“El desafío que plantea es que no todo el crecimiento o desarrollo tiene que ser necesariamente en altura. Esto implica ser capaces de crear proyectos amigables con el entorno y las personas, lo que hoy en día se denomina proyectos “a escala humana”. Los planes reguladores precisamente están apuntando a ese modelo, lo que exige ser innovadores en nuestras propuestas para cumplir con las alturas y densidades establecidas por la autoridad correspondiente”, dice José Ignacio Forteza, gerente general de Inmobiliaria Vertical.

Para hacer frente a estos desafíos expertos llaman a desarrollar una normativa acorde al crecimiento de la ciudad, considerando el aumento de la población, flujos migratorios, incremento del poder adquisitivo, entre otras variables. “Para que no exista escasez y especulación en el suelo y, por lo tanto, precios en aumento, es importante la planificación anticipada, de manera de ir generando planos reguladores que puedan satisfacer esa demanda proyectada”, afirma el gerente de Vivienda y Urbanismo de la CChC.

Elementos que combinados con una planificación a largo plazo y una normativa que se vaya actualizando, podrían preparar eficientemente a la ciudad. “Todo buen plan debiera tener una visión de largo plazo. Es decir, planificar para las demandas de los próximos 20 o 30 años. Sin embargo, eso no garantiza que en ese periodo de tiempo se produzcan cambios dentro de la ciudad. Por eso se requiere que esa norma se vaya actualizando”, dice Bresciani.

Fuente: Pulso